Cessione di immobili agevolati con superbonus - Plusvalenza

Cessioni di immobili agevolati con superbonus: chiarimenti dal Notariato

I Notai affrontano il tema delle plusvalenze da cessione di immobili agevolati con superbonus: lo studio n 15/2024 chiarisce la novità in vigore dal 2024

Il Notariato con lo studio n 15/2024 ha trattato la novità delle cessioni di immobili oggetto di superbonus introdotte dalla Legge di bilancio 2024.

Ricordiamo che la novità prevede che si aggiungono tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal c.d. Superbonus. Alle plusvalenze suddette si può applicare l’imposta sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento.

Le disposizioni sono in vigore per le cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Di conseguenza, viene disposto che, quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili quelle derivanti dalle cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla lettera b-bis) del menzionato articolo 67.

Inoltre, si modifica l’articolo 68, comma 1, del TUIR prevedendo che la plusvalenza di cui sopra è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Infine si prevede che alle plusvalenze introdotte può applicarsi l’imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento, come previsto dall’articolo 1, comma 496, della legge finanziaria 2006 (legge n. 266 del 2005) nel caso di caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

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Edited by totonno2 - 12/4/2024, 17:29

TESTO L. 30/12/2023, n. 213, art. 1, comma 64


64. Al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all'articolo 67, comma 1:
1) alla lettera b) sono premesse le seguenti parole: « al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera b-bis), »;
2) dopo la lettera b) e' inserita la seguente:
« b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non piu' di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo »;
[...]
3) sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: « Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non piu' di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da piu' di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, e' rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati ».


PLUSVALENZA VENDITA IMMOBILI CON SUPERBONUS: ESEMPI PRATICI DI CALCOLO

Plusvalenze da cessioni post lavori Superbonus: approfondimento dell'Ance

In attesa dei necessari chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, si è espresso recentemente il Consiglio Nazionale del Notariato che, nello Studio 15-2024/T, ha formulato alcune prime ipotesi interpretative delle nuove disposizioni

La legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova disciplina delle plusvalenze collegata alla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi di recupero in chiave energetica ed antisismica, agevolabili con il Superbonus.

In proposito, l'Ance ha elaborato un approfondimento sulla nuova fattispecie tassabile come plusvalenza.
Dal 1° gennaio 2024, producono plusvalenza tassabile le cessioni a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi edilizi agevolabili con il Superbonus, effettuate entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Restano esclusi da questa fattispecie gli immobili acquisiti per successione e quelli destinati ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni prima della cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La nuova misura non si applica, inoltre, per gli immobili ceduti oggetto di interventi edilizi agevolabili con i bonus fiscali "ordinari”.

“Ai fini delle modalità di calcolo della plusvalenza, vengono previste regole specifiche per il calcolo dei costi inerenti dell’immobile da cedere, nell’ipotesi di interventi edilizi agevolati con il Superbonus nella percentuale del 110% e per i quali il beneficiario abbia esercitato l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. In particolare:
- se i lavori si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto dei costi relativi agli interventi agevolati e il costo di acquisto/costruzione non può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT;
- se i lavori si sono conclusi da oltre 5 anni all’atto della cessione, si tiene conto dei costi relativi agli interventi eseguiti in misura pari al 50% e il costo di acquisto/costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi ISTAT.

In tutte le altre ipotesi (Superbonus al 110% in detrazione o Superbonus in percentuali inferiori, es. 90%, 70%, 65%), i costi degli interventi agevolati sono considerati interamente ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione.

Per questa nuova fattispecie, sulla plusvalenza si può applicare, su opzione del cedente, l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito, del 26%, secondo le modalità applicative già previste per le ipotesi a cui si rende applicabile la stessa imposta sostitutiva (cfr. art.1, co.65, della legge 213/2023 e art.1, co.496, della legge 266/2005)”.

https://ance.it/wp-content/uploads/allegat...ll'Ance.pdf

www.buildnews.it/articolo/plusvale...fondimento-ance