Il contratto di locazione12 Marzo 2024
VALIDITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
La validità dei contratti di locazione, sia per uso abitativo che commerciale, è subordinata al rispetto della forma scritta e della registrazione. Un contratto di locazione stipulato a voce è considerato nullo per legge.
Per la stipula un contratto di affitto è necessaria la forma scritta affinché l’atto possa essere successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Il mancato rispetto di tali forme fa sì che, da esso, non si producano effetti, sicché le parti non potranno far valere i propri diritti dinanzi al giudice in caso di inadempimento dell’altro contraente.
Affinché sia valido, il contratto di locazione deve essere:
- scritto;
- registrato all’Agenzia delle Entrate.
L’omessa registrazione è un’evasione fiscale:
- dell’imposta di registro, di cui rispondono sia l’inquilino che il locatore;
- dell’Irpef sui canoni di locazione, di cui risponde solo il locatore.
Per l’omessa registrazione, quindi, l’Agenzia delle Entrate può inviare un avviso di pagamento a entrambe le parti, chiedendo l’intera somma. Si ha infatti una «responsabilità solidale» con applicazione delle sanzioni tributarie ad entrambe le parti in pari misura.
L’omessa registrazione determina anche delle conseguenze di natura civilistica. Difatti:
- il contratto è nullo, per cui non produce effetti;
- nessuna parte potrà agire contro l’altra se questa non rispetta il contratto.
La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è un passaggio obbligato, indipendentemente dall’importo del canone di locazione.
Non devono esser registrati i contratti di durata inferiore ai 30 giorni.
CONSEGUENZE NULLITA'
Dalla nullità della locazione, per omessa registrazione, discendono anche effetti di natura civilistica. Come anticipato infatti il contratto non produce effetti sicché le parti non potranno rivolgersi al giudice in caso di inadempimento. Per comprendere meglio le implicazioni pratiche facciamo qualche esempio pratico.
Il locatore può esigere dal conduttore il rilascio dell’appartamento prima della scadenza del termine convenuto.
Tuttavia il locatore, dinanzi alla mancata liberazione dell’immobile, non può procedere con l’iter semplificato dello sfratto esecutivo. Dovrà invece avviare una normale causa di “occupazione senza titolo”.
Il locatore non potrà pretendere il pagamento dei canoni concordati ma solo un’indennità di occupazione, determinata dal giudice, di norma molto inferiore rispetto al valore di mercato dell’affitto.
Il conduttore che esegua delle ristrutturazioni o migliorie all’appartamento, sebbene autorizzato, non può poi pretendere la restituzione degli importi spesi, né può esigere il rispetto del termine minimo di durata della locazione (4+4 o 3+2) previsto dalla legge.
Per evitare questi problemi, la legge consente a ciascuna parte di registrare in ritardo la locazione con effetto sanante e retroattivo, dando così valore al contratto sin dal suo primo giorno.
REGISTRAZIONE
La procedura di registrazione deve essere effettuata dal locatore entro 30 giorni dalla firma del contratto o, se precedente, dalla data di inizio della sua efficacia.
È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile. Rif. Art.13, L. 9/12/1998, n.431. Dalla
pagina dell'area tematica del portale dell'Agenzia delle Entrate è riportato INVECE quanto di seguito: "
Possono provvedere alla registrazione sia l’affittuario (conduttore) sia il proprietario (locatore). Entrambi, infatti, sono responsabili in solido per il pagamento del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto."
La registrazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e può essere telematica. Sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.
Della avvenuta registrazione, il locatore deve dare avviso al conduttore e all’eventuale amministratore di condominio nei successivi 60 giorni.
REGISTRAZIONE TARDIVA
Posta la nullità del contratto non registrato e tutte le preclusioni che ciò comporta sotto un piano processuale, la Cassazione ritiene possibile procedere alla registrazione tardiva, quindi anche oltre i 30 giorni previsti dalla legge. Tale registrazione sana l’affitto sin dalla sua conclusione, a patto ovviamente che vengano corrisposte le sanzioni e gli interessi per l’omessa registrazione. Tale sanatoria ha effetto retroattivo e consente, ad esempio, al locatore di procedere con lo sfratto in caso di omesso versamento dei canoni.
COSTI REGISTRAZIONE
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, la tassa di registro generalmente corrisponde al 2% del canone annuo. Il pagamento per il primo anno avviene contestualmente alla registrazione, mentre per gli anni successivi deve essere versato entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. I contratti
agevolati stipulati in aree con elevata tensione abitativa godono di una particolare considerazione: la base imponibile per questi contratti è calcolata sul 70% del canone annuale.
Il calcolo dell'imposta di registro sul 70% del canone vale solo per i contratti stipulati con la formula del "canone concordato" (Legge 431 e Accordi Territoriali locali), vale a dire solo per i 3+2. Un contratto stipulato in zona ad alta tensione abitativa con la formula del 4+4 NON rientra nell'agevolazione.Inoltre, esiste la possibilità di liquidare l’imposta di registro in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, beneficiando di una detrazione calcolata come metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero degli anni.
Le regole cambiano in caso di proroga o cessione del contratto: in queste situazioni, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuale o del corrispettivo concordato per la cessione. Se il contratto viene risolto o ceduto senza corrispettivo, l’imposta si riduce a una tariffa fissa di 67 euro.
È importante sottolineare che la scelta della cedolare secca esonera il locatore dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte indirette, rappresentando un’opzione fiscale vantaggiosa in molti casi.
PROROGA E CEDOLARE SECCA
Va in proposito evidenziato che non è chiaro se ai fini della validità dell’opzione occorra anche la spedizione della raccomandata informativa all’inquilino.
Al riguardo, si ritiene più ragionevole pretendere unicamente che il contribuente “distratto” si sia comunque astenuto, di fatto, dal richiedere qualsivoglia aggiornamento contrattuale, senza pretendere ulteriori adempimenti.
Resta comunque inteso che nessuna comunicazione è prevista qualora l’impegno a non richiedere aggiornamenti sia pattuita direttamente in contratto. Con la risoluzione 115/E del 2017, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile avvalersi del ravvedimento anche con riferimento alla sanzione di 100 euro.
La comunicazione all'ADE di adesione alla cedolare secca NON è soggetta a ravvedimento operoso in quanto da alcuni anni non più soggetta a sanzione: l'innovazione è dovuta al fatto che tale comunicazione non genera imposte (come diversamente potrebbe essere una proroga), e dunque era una stortura far pagare una penale su un adempimento che non prevede e non ha mai previsto esborsi.LA NULLITA' PARZIALE
Il patto con cui locatore e conduttore concordano il pagamento di una maggiorazione sul canone indicato nel contratto (evidentemente in nero) è nullo.
In questo caso la nullità non tocca l’intero contratto di affitto ma solo la specifica clausola. La conseguenza è che il locatore non potrà esigere detti pagamenti e non potrà conseguentemente procedere per le vie giudiziali, chiedendo un decreto ingiuntivo o uno sfratto.
L’inquilino che paghi un extra-canone non registrato ha sei mesi di tempo, dalla restituzione dell’immobile al termine della locazione, per chiederne la restituzione anche rivolgendosi al Tribunale.
Per i contratti di locazione a canone concordato sono nulli i patti che attribuiscano al locatore un canone eccedente i limiti definiti dagli accordi conclusi in sede locale. Anche le scritture integrative del canone, riportate su atto separato ma collegato al contratto, sono nulle.
Le sanzioni lasciano sopravvivere tutte le altre clausole del contratto incidendo solo su quelle relative al canone e alla durata.
In presenza di accordi (anche se scritti) per il pagamento di un canone superiore rispetto a quello concordato, l’inquilino può agire dinanzi al giudice entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, per domandare la restituzione delle somme indebitamente pagate. Il termine di decadenza di sei mesi decorre non dalla scadenza del contratto, ma dall’effettivo rilascio dell’unità immobiliare da parte del conduttore, di regola con la riconsegna delle chiavi.
Come detto sopra, però, la giurisprudenza ha svuotato di gran parte della sua portata effettiva la sanzione di nullità delle clausole comportanti un canone superiore a quello scritto e registrato in caso di mancata registrazione. È stato infatti precisato dalla Cassazione a Sezioni Unite che l’avvenuta registrazione tardiva del contratto ha un effetto sanante con efficacia retroattiva.
A fronte della possibile azione del conduttore di richiesta degli importi pagati in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, l’adempimento della registrazione del contratto, anche se effettuato dopo la scadenza dei termini di legge, vanifica l’azione del conduttore.
Quindi il canone, anche se tardivamente registrato, risulta dovuto dall’inizio del rapporto e il conduttore sarà tenuto a pagare gli importi pattuiti. Rimane ovviamente l’aspetto fiscale: è chiaro che la registrazione tardiva consente al fisco di individuare il soggetto da tenere sotto controllo per far emergere i possibili eventuali ulteriori redditi non dichiarati. Sono nulle anche le pattuizioni che deroghino i limiti legali di durata del contratto.
RIDUZIONE DEL CANONE
Se il locatore e il conduttore si accordano per ridurre, anche temporaneamente, il canone di locazione contrattualmente previsto, possono registrare una scrittura privata in tal senso senza pagare le imposte di registro e di bollo, come stabilito dall’articolo 19, comma 1, del Dl 133/2014. L’adempimento serve soprattutto per opporre all’Agenzia delle Entrate la riduzione del corrispettivo da dichiarare ai fini delle imposte sui redditi.
La registrazione di tale accordo ha principalmente lo scopo di consentire ai soggetti coinvolti di dichiarare un corrispettivo ridotto ai fini delle imposte sui redditi, salvaguardando quindi la trasparenza e la correttezza nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. Questa misura si è rivelata particolarmente utile in periodi di crisi, permettendo da un lato agli inquilini di far fronte a difficoltà economiche, e dall’altro ai proprietari di evitare di versare imposte su importi che effettivamente non sarebbero stati percepiti.
SANZIONI
Il Dlgs 158/2015 che, a seguito dell’approvazione della legge 208/2015 (legge di stabilità 2016) è entrato in vigore il 1° gennaio 2016, ha modificato anche le sanzioni in materia di imposta di registro. Le variazioni più significative riguardano il dimezzamento delle sanzioni in caso di registrazione tardiva, purché effettuata entro trenta giorni, e in caso di occultamento anche parziale del canone. In particolare, se viene occultato anche in parte il corrispettivo previsto dal contratto, la sanzione applicabile è oggi equiparata a quella per l’omessa registrazione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
Se inoltre la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a trenta giorni, in luogo della sanzione ordinaria dal 120% al 240%, si applica la sanzione ridotta da un minimo del 60% a un massimo del 120 per cento. In quest’ultima ipotesi, però, la norma prevede in ogni caso il pagamento di una sanzione minima di 200 euro.
Resta ferma la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso per ridurre l’ammontare delle sanzioni.
N.B.
[Evidenziate in blu le note di approfondimento fornite dall'utente/amico Singaman][LA LEGGE PER TUTTI]Edited by totonno2 - 12/3/2024, 16:07
