Detrazioni fiscali per ristrutturazione immobile in corso di costruzione categoria F/3

Ristrutturazioni “unità in corso di costruzione” (F/3)

D.La detrazione per ristrutturazione edilizia può essere richiesta qualora gli interventi siano realizzati su un immobile che risulta in catasto nella categoria F/3?

R. Nella categoria catastale F/3 vengono inseriti, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, gli immobili in attesa della definitiva destinazione. Per queste unità immobiliari la detrazione può essere richiesta solo in presenza di determinate condizioni. In particolare, l’agevolazione fiscale spetta solo se gli interventi riguardano un immobile in precedenza già accatastato (e, quindi, in possesso dei requisiti richiesti) e che successivamente è stato riclassificato nella categoria F/3 perché, per esempio, i lavori edilizi non sono stati completati.

Inoltre, l’Agenzia delle entrate ha precisato (circolare n. 17/2023) che per richiedere la detrazione per ristrutturazione edilizia è necessario, in ogni caso, che alla fine dei lavori questi immobili rientrino nelle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali e relative pertinenze).

22 marzo 2024

Quando un edificio già censito agli atti del catasto, viene soggetto ad opere di totale trasformazione edilizia e nel corso delle opere ne viene censita una porzione in F3 per consentirne la compravendita. Si tratta di immobili già censiti perchè evidentemente gli edifici di nuova costruzione non possono essere oggetto di opere di ristrutturazione edilizia.

Per “Unità in corso di costruzione” s'intende un fabbricato, o una parte di esso (inteso come ipotesi di Unità Immobiliare), ancora in costruzione che, per necessità di parte (compravendita, successione, ecc.) viene dichiarato al Catasto.

In merito alla pertinente domanda di Jema, sono a precisare che nella discussione non si sta parlando della legittimità o meno di censimento in categoria F3 di immobili al catasto. Ci sono tanti immobili in catasto già in precedenza censiti che sono stati assegnati in categoria F3 agli atti. La domanda è se la ristrutturazione di questi immobili censiti in F3 possa o meno usufruire degli sgravi fiscali.

Mi tocca pure difendere l'Agenzia delle Entrate ora...

Riporto a chiarimento della mia precisazione il paragrafo 2.3 della Circolare 23.06.2022 n. 23/E, dell'Agenzia delle Entrate.

2.3 Immobili iscritti nel Catasto Fabbricati in categoria F/3 (“unità in corso di costruzione”) o in categoria F/4 (“unità in corso di definizione”)
In ordine agli edifici oggetto degli interventi agevolabili, nella citata circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che, ai fini del Superbonus, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Nella circolare n. 30/E del 2020 è stato, inoltre, precisato che è possibile fruire del Superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni previste, anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 “unità collabenti” a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali
ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.
Ad analoghe conclusioni si perviene, sia pure a determinate condizioni, anche qualora l’immobile sia iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3 “unità in corso di costruzione” nella quale, su richiesta di parte e senza attribuzione di alcuna rendita catastale, vengono inseriti gli immobili in attesa della definitiva destinazione.
In particolare, in relazione all'attribuzione della predetta categoria catastale F/3, con la circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, l'Agenzia del territorio ha precisato che tale identificazione catastale è da ascrivere esclusivamente a categorie fittizie, ossia “quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita
catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc..) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa” (cfr. anche circolare n.4/T del 29 ottobre 2009).
Si precisa, al riguardo, che il Superbonus spetta solo se gli interventi agevolabili riguardino un immobile già precedentemente accatastato e in possesso dei requisiti richiesti - quale, in particolare, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale necessario nel caso di interventi di efficienza energetica - successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati.

Quindi, Emanuele, senza dover approfondire il fatto che l'immobile sia o meno legittimamente accatastato in F3, la condizione per ottenere gli sgravi sulla ristrutturazione di quegli immobili in F3, è che questi, debbano essere in precedenza già stati censiti.

Riguardo, infine, il fatto che tale circostanza degli immobili già censiti ora in F3 non sia mai stata affrontata da te anche perchè la normativa catastale dispone di assegnare la categoria F4 per gli immobili esistenti già censiti, non vuol dire che agli atti del catasto non esistano. Pur tuttavia l'Agenzia consente di sgravare le opere di ristrutturazione anche per questi immobili in F3.

La birrozza te la pago lo stesso Emanuele, perchè per normativa catastale hai ragione te (perchè la si può interpretare solo per gli F4 o solo per gli F3) e quindi io ci perdo volentieri pur di avere occasione di reincontrarti di persona. Ma la domanda riguardava un'altra questione.